Арендные споры с арендаторами в условиях эпидемии коронавируса. Помощь в отсрочке платежа и снижении арендной платы.

Самые частые случаи и вопросы по арендным спорам

Кликаете на стрелочку рядом с заголовком и читайте.

Пример из нашей практики №1.

К нам обратился наш постоянный и многоуважаемый клиент, занимающийся туристской деятельностью. Деятельность компании пострадала в результате пандемии и включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434.

Компания практически перестала осуществлять свою деятельность, доходы упали, а арендодатель никак не шел на уступку и отказывался снижать арендную плату. Проблема была еще и в том, что договор аренды не содержал условия о возможности досрочно расторгнуть его по инициативе арендатора в одностороннем порядке.

А ст. 620 ГК РФ предоставляет возможность расторгнуть договор аренды досрочно по инициативе арендатора только через суд и только в случаях, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Ни одно из указанных оснований не отвечало рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.

Клиенту было предложено расторгнуть договор, в связи с существенным изменением обстоятельств на основании ст. 451 ГК РФ. Кроме того, клиент также имел право на основании п. 2 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановления Правительства РФ от 03 апреля 2020 г. № 439 просить о снижении арендной платы до момента расторжения договора аренды.

Для клиента было составлено уведомление о расторжении договора аренды, а также требование о снижении арендной платы до 0 руб. до момента расторжения договора.

Как результат, арендодатель пошел на уступки и стороны договорились о взаимовыгодных условиях.

Пример из нашей практики №2.

Другой наш не менее уважаемый клиент не мог пользоваться офисом вовсе, так как офис находится в торгово-развлекательном комплексе, который, в связи с указом мэра Москвы от 23 марта 2020 года № 26-УМ, временно приостановил работу с 28 марта 2020 г. и не работает до настоящего времени.

В договоре аренды была предусмотрена возможность расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе арендатора, но необходимо было уведомить арендодателя за 60 дней. Это категорически не устраивало клиента, так как арендная плата была высокая. Проблема была еще и в том, что договор содержал в себе условие, что в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора досрочно, обеспечительный платеж не возвращается. Все бы ничего, но обеспечительный платеж представлял собой двукратный размер арендной платы за месяц, что в денежном эквиваленте выходило под 500 000 руб.

Деятельность клиента также подпадала в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Было предложено:

уведомить арендодателя о расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств;
одновременно требовать о снижении арендной платы за период с 28.03.2020 по момент расторжения договора до 0 руб.

Что касается обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж – это не штрафная санкция, это средство обеспечения обязательства, в нашем случае - договора аренды. Оснований удерживать его арендодателем не имелось, так как договор аренды расторгается по основаниям, перечисленным в ст. 451 ГК РФ, то есть в силу вынужденных обстоятельств.

Конечно же, все успешно разрешилось!

Что об этом говорит закон?

Ситуация осложнятся тем, что нормативные акты в условиях пандемии принимаются государственными органами с такой скоростью, что необходимо постоянно корректировать позицию.

Часто арендодатели не идут на уступки, поэтому необходимо грамотно составить письмо в адрес арендодателя, чтобы потом в суде у Вас были основания для изменения или расторжения договора.

В состав комплекта документов "Форс-мажор" уже входит подобное письмо.

КАКИМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫМИ АКТАМИ РЕГУЛИРУЕТСЯ СИТУАЦИЯ?

В первую очередь, это, конечно же, параграфы 1 и 4 главы 34, а также глава 29 Гражданского кодекса РФ.

На территории г. Москвы это еще и:

Указ мэра г. Москвы от 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» (в ред. указов Мэра Москвы от 18.04.2020 № 44-УМ, от 21.04.2020 № 47-УМ).

На территории Московской области:

Постановление Губернатора Московской области от 10.04.2020 № 176-ПГ

Также это ряд нормативных «противокоронавирусных» актов, направленных на поддержку бизнеса, а именно:

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ (ст. 19).
Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанный с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

Офис закрыт и арендатор без доступа к нему.

В СВЯЗИ С ЧЕМ ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: «А ЗА ЧТО Я ВООБЩЕ ПЛАЧУ?»

1. В данной ситуации арендатор имеет право требовать отсрочки уплаты арендной платы.

Отсрочка будет предоставлена, если:

арендуется недвижимое имущество, как публичной, так и частной собственности;
договор заключен до введения противоэпидемических ограничений;
отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений.

Отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года.

По платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы.

По платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы.

Суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

не чаще одного раза в месяц;
равными платежами, каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы.

На сумму отсрочки какие-либо пени, штрафы, неустойки, проценты, не начисляются. Также запрещено предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки.

Если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо:

арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о предоставлении отсрочки;
арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора.
Причем, дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
если арендодатель отказывается от подписания дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением № 439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано.

2. Требовать уменьшения арендной платы.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ограничение круга арендаторов. Причем, арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки. Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

Если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Для того, чтобы получить уменьшение арендной платы, необходимо:

арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о снижении арендной платы, указать предполагаемый размер снижения;
если арендодатель согласен, необходимо составить и подписать дополнительное соглашение;
если арендодатель не согласен, можно обратиться в суд с требованием об изменении условий договора аренды и снижения стоимости.

Наша компания поможем вам грамотно составить письмо арендодателю со ссылками на нормы, права и судебную практику. После получения такого письма, у арендодателя не будет шансов вам отказать. Пишите на info@ukab.ru.

Нет возможности платить аренду. Деятельность организации не ведеться.

В данной ситуации также можно требовать отсрочки уплаты арендной платы, ее снижения. Кроме того, арендатор вправе также требовать расторжение договора (см. выше).

Право на досрочное расторжение договора аренды в условиях пандемии.

Арендатор может потребовать расторгнуть договор досрочно. Для начала необходимо заглянуть в договор аренды и посмотреть основания для досрочного одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора.

Если такие основания есть, и Вы хотите расторгнуть договор аренды, то необходимо написать арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. Обязательства по аренде прекращаются по истечении срока на досрочное расторжение, предусмотренного договором аренды.

Например, если договором предусмотрено, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в любое время письменно, предупредив арендодателя за 30 (тридцать) дней до момента расторжения договора; то договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента такого уведомления. Однако, за этот месяц арендатор должен будет оплатить арендную плату в установленном договором порядке.

На период действия договора также можно требовать отсрочку и уменьшения арендной платы (см. выше).

Если в договоре возможности расторгнуть досрочно по инициативе арендатора нет, то необходимо требовать расторжение договора на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что, если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять, имело место существенное изменение обстоятельств или нет.

Благо вышел новый «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21 апреля 2020 года», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, который в п. 7 и п. 8 также разъяснил, возможность изменения или расторжения договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.

Для того, чтобы досрочно расторгнуть договор необходимо:

составить уведомление об одностороннем расторжении договора;
передать помещение по акту приема-передачи;
произвести расчеты.

Юристы нашей компании помогут вам разобраться с договором аренды, выявить основания для досрочного его расторжения, составить грамотное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, а также об уменьшении/предоставлении отсрочки арендной платы на период действия договора. Если арендодатель впоследствии будет уклоняться от получения помещения по акту приема-передачи, наша компания даст соответствующие рекомендации и поможет решить данный вопрос.

Арендадатель не дает отсрочку по платежам

АРЕНДАТОР ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ ОТСРОЧКУ В УПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ, НО АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ИДЕТ НА УСТУПКИ.

В данном случае значение будет иметь, относится ли арендатор к организациям, которые осуществляют деятельность, которая в наибольшей степени пострадала в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434, или нет.

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам. Указанным законом правительству предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Однако в п. 1 Постановления № 439 от 3 апреля 2020 года указано, что требования к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Таким образом можно сделать вывод, что для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением № 439. Для получения отсрочки, в любом случае, необходимо обратиться с письменным требованием к арендодателю.

Если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения, то:

считается, что арендаторы (деятельность, которых входит в перечень) получили отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением № 439, и могут исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано;
арендаторы (деятельность, которых не входит в перечень) вправе обратиться в суд с требованием об изменении условий договора на основании ст. 451 ГК РФ.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо:

арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о предоставлении отсрочки;
арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора.

Если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения, обращаться в суд.

"ЮРИСТЫ ДЛЯ ТУРБИЗНЕСА "БАЙБОРОДИН И ПАРТНЕРЫ" ПОМОГУТ ВАМ ГРАМОТНО СОСТАВИТЬ ПИСЬМО АРЕНДОДАТЕЛЮ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ, В СЛУЧАЕ ОТКАЗА В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ МЫ СОСТАВИМ ИСК И ПОДАДИМ В СУД.

Одностороннее прекращение со стороны арендатора не предусмотрено

В данном случае арендатор вправе требовать расторжение договора на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Для этого необходимо:

составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с подробным изложением обстоятельств, дающих право на досрочное расторжение договора и обоснованием невозможности предвидеть данные обстоятельства в момент подписания договора;
в случае отказа со стороны арендодателя, требовать расторжения договора в судебном порядке.

Указанная категория дел непростая. В суде необходимо будет привести веские доводы, дающие основание для расторжения договора.

Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть доказательственная база по таким делам будет обширной.

Наши юристы помогут вам составить уведомление о расторжении договора для арендодателя, организовать возврат помещения по акту, даже если арендодатель будет не согласен. в случае необходимости поможем представить ваши интересы в суде.

Арендатор хочет вернуть обеспечительный платеж, но по договору такой возможности нет.

Часто в договоре аренды есть условие, согласно которому при досрочном расторжении договора, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатели умело пользуются данным обстоятельством и не дают согласие арендатору на досрочное расторжение договора, даже в условиях пандемии.

Однако в рассматриваемой ситуации договор расторгается по основаниям, перечисленным в ст. 451 ГК РФ, то есть в силу вынужденных обстоятельств. Следовательно, у арендодателя нет оснований удерживать обеспечительный платеж при расторжении договора аренды.

В силу ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 15 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например, абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Для того, чтобы вернуть обеспечительный платеж нужно составить претензию в адрес арендодателя.

В случае отказа арендодателя добровольно вернуть платеж, арендатор вправе обратиться в суд либо составить заявление о зачете однородных требований в счет последнего месяца аренды.

Мы поможем разобраться в данной ситуации, составить претензию о возврате обеспечительного платежа или подготовить заявление о зачете. В случае необходимости, мы также поможем подать в суд и выиграть процесс.

Остались вопросы? Оставьте заявку на консультацию прямо сейчас

РЕШЕНИЕ АРЕНДНЫХ СПОРОВ ИЗ-ЗА ПАНДЕМИИ