Как расторгнуть договор аренды досрочно?

20.07.2022 12:42

Отказ арендатора от помещения не новинка, случается по различным причинам. Нет продаж, нет денег платить аренду, бизнес убила пандемия или спецоперация, да что угодно, даже конфликт с соседями может стать невыносим. Что бы ни случилось, договор аренды расторгается, а помещение сдается по акту. Просто съехать, оставив ключи охране - наихудший вариант развития событий.

Изображение предоставлено Freepik

НЕЛЬЗЯ ВЫЕХАТЬ ИЗ ПОМЕЩЕНИЯ БЕЗ БУМАГ

Во время действия договора аренды арендатор имеет обязательства платить арендную плату, ведет он деятельность в помещении или нет.

Арендодатель имеет право требовать оплату всех месяцев аренды до расторжения договора, в том числе с пенями, штрафами и убытками, в соответствии со ст. 393 ГК РФ и ст. 393.1 ГК РФ.

Нередко случается, что на арендатора ложится груз компенсации за отказ от аренды без веской причины, в соответствии со ст. 310 ГК РФ. Изучите ваш договор, если это условие там все же есть, сумма прибавится в пользу арендодателя.

Подытожив можно сказать, что лучше разорвать договор по всем правилам. Против правил вы рискуете заплатить за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Но если не получилось по правилам - мы поможем +7 (499) 390-78-97, info@ukab.ru.

КАК ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Имеется 3 способа расторжения договора:

По соглашению сторон, когда все согласны прекратить аренду, в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ.
В одностороннем порядке, когда в договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по обозначенной причине или без нее, направив уведомление, в соответствии с ч. 2 ст. 450 и п. 6 ст. 620 ГК РФ. Также и отказаться в любой момент, при бессрочной аренде, в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ.
Через суд, когда арендодатель против расторжения договора и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ и ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

* арендодатель препятствует использованию помещения;

* в помещении проявились объективные недостатки;

* помещение нуждается в капитальном ремонте;

* помещение сгорело, затоплено или разрушено;

* по другим основаниям, вписанным в договор;

* при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Если есть проблема - мы поможем +7 (499) 390-78-97, info@ukab.ru.

Право арендатора на односторонний отказ обычно находится в разделе договора "Порядок расторжения договора", вместе с этим посмотрите и остальной текст.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Сомневаемся, что арендодатель даст согласие разорвать договор одним днем, так как ему необходимо время для поиска нового арендатора. Возможно получится договориться подписать соглашение о расторжении договора в кратчайшие сроки.

Крайний случай - обратиться в суд, зачастую по-другому решить вопрос не получается, особенно если есть веская причина.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО УВЕДОМЛЕНИЮ

Найдите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ), но он может быть изменен в самом договоре.

Напишите уведомление о досрочном расторжении договора с указанием причины и предложением срока для возврата депозита и компенсации за ремонт.
Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении, что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
Когда положенный по договору срок истек - аренда прекращена. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подписи акта.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧЕРЕЗ СУД

Юристы компании "Байбородин и партнеры" имеют большой опыт работы в судах по защите арендаторов по спорам, связанным с расторжением договора аренды.

Мы поможем:

Отправить корректное письменное предложение арендодателю оформить соглашение о расторжении, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ.
Правильно собрать доказательства нарушения, при необходимости проконсультируем по прохождению экспертизы, по получению справок.
Написать грамотное исковое заявление.
Заплатить госпошлину и подать документы в суд.
Защитить вас в суде.

В случае успеха получим судебное решение, после его вступления в законную силу договор аренды прекращается.

С решением идете в Росреестр, если аренду регистрировали, возвращаете помещение по акту и выезжаете.

Мы поможем +7 (499) 390-78-97, info@ukab.ru.

НЮАНСЫ

При прекращении договора арендодатель возвращает арендатору депозит, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре могут быть другие условия, к примеру, что депозит при отказе арендатора от аренды остается у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.
Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал согласие на работы, в соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, также бывают другие условия.
Договорились о прекращении аренды - обязательно подпишите соглашение. Документ подтвердит, что ваши обязательства прекращены. Соглашение оформляют в соответствии с основным договором. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре - оформляйте там же. В соглашении укажите: с какой даты прекращается договор аренды; какого числа арендатор возвращает помещение по акту; в какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт; в какой срок арендатор платит долг по аренде.
Помещение возвращается по акту. Пока нет подписанного акта, начисляется арендная плата.
В договорах с торговыми центрами или бизнес-центрами бывает инструкция по возврату помещения. Необходимо ей следовать.
Если арендодатель не пришел на приемку, необходимо направить письменное приглашение на конкретную дату и отправить письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли - второе письмо. Не пришли и в этот раз - составьте акт со свидетелями. Эти документы - ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

_________________________________________________________________________________________

СПИСОК ВСЕХ УСЛУГ КОМПАНИИ ДОСТУПЕН ПО ССЫЛКЕ: https://ukab.ru/uslugi

Задать любой вопрос или оформить заказ можно по электронной почте info@ukab.ru

Оставьте заявку на услугу и мы обязательно свяжемся с Вами!